رویای دوم در بازار مسکن - مجله جام جهان

جهت دریافت خدمات پتینه کار با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.

اعتماد در ادامه نوشت: بیشترین تغییر تورم سالانه در بین مصالح ساختمانی را درب و پنجره و نرده و عایق های حرارتی و تاسیسات مکانیکی به ترتیب با 105.5 و 73 درصد دراختیار داشتند. در دیگر گزارش مرکز آمار از قیمت مصالح ساختمانی که مربوط به نیمه اول سال 99 بود، در گروه های مختلف مانند خاک، مصالح سنگین بتن و بنایی، میلگرد، ورق های فلزی و... افزایش قیمت هایی تا 221 درصد نسبت به دوره مشابه سال 98 عنوان شده است. افزایش قیمت مصالح ساختمانی، بر هزینه و البته مدت زمان ساخت مسکن نیز تاثیر می گذارد.

با اینکه هزینه ساخت تابعی از قیمت مصالح، سلیقه سازنده و امکاناتی که برای آن واحد در نظر گرفته است، اما بعضی تخمین ها نشان می دهد که حداقل قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران 5 تا 6 میلیون تومان است. این هزینه منهای هزینه های جواز، مهندس ناظر، نما و مشاعات ساختمان، ایزوگام، آسانسور و برق کشی و البته تاثیر محله بوده و از سوی دیگر قیمت ساخت یک مترمربع آشپزخانه نیز با ساخت اتاق ها تفاوت دارد، اما با تقریبی ساده شاید بتوان ادعا کرد متوسط هزینه ساخت هر مترمربع جز شاخص محله هشت میلیون تومان می گردد.

هر چند این رقم نیز دستخوش تغییراتی می گردد و بعضی سازندگان از مصالح نامرغوب استفاده می نمایند تا هزینه ساخت را کاهش دهند. با کنار هم قرار دادن هزینه ساخت و آنچه در بازار مسکن به خصوص در دو سال اخیر می گذرد، می توان دریافت که خانه سازی در گران ترین و خرید خانه نیز در رویایی ترین شرایط یک دهه اخیر به سر می برد و تنها امید خریداران و سازندگان مسکن، تسری نیافتن تورم سال گذشته بازار مسکن به سال جدید است.

زمانی برای گرانی مصالح

مرکز آمار دو گزارش در مورد مصالح ساختمانی منتشر نموده؛ یکی قیمت مصالح در نیمه نخست سال 99 و دیگری شاخص قیمت نهاده ساختمان های مسکونی شهر تهران در پاییز 99. نتیجه هر دو گزارش گران شدن ساخت خانه در تهران و به طور کلی در کشور است. با استناد به گزارش مرکز آمار از تورم نهاده های ساختمانی در پاییز، تورم سالانه و فصلی به ترتیب 59.6 و 21.6 درصد و تورم نقطه ای در پاییز 99 نسبت به پاییز 98 نیز 101.6 درصد بوده؛ تورم نقطه ای گروه آهن آلات، میلگرد پروفیل درب و پنجره و نرده 163.5 درصد اعلام شد که نشان می دهد برای ساخت یک خانه در پاییز سال گذشته نسبت به فصل مشابه 98 باید 163.5 درصد هزینه بیشتری برای این گروه از مصالح پرداخت گردد.

کمترین تغییرات تورم نقطه ای نیز مربوط به بخش خدمات با 40.3 درصد افزایش بود. نکته ای که باید به آن توجه کرد، تاثیر تورم در بخش مصالح بر قیمت های خرید و اجاره خانه و البته خانه های چند سال ساخت است که این امر با آنالیز آگهی های فروش و رهن واحد مسکونی در پاییز سال 98 و 99 معین می گردد.

واحدی 97 متری و 17 سال ساخت در پونک در پاییز سال 99 سه میلیارد و 200 میلیون قیمت گذاری شده بود؛ متری 33 میلیون تومان. در حالی که در همین محله و در سال 98 هر مترمربع واحد مسکونی 20 میلیون تومان قیمت داشت. آگهی دیگر مربوط به باغ فیض و خانه ای 66 متری و 18 سال است که متری 35 میلیون و 127 هزار تومان قیمت گذاری شده که کل قیمت خرید دو میلیارد و 350 میلیون تومان می گردد. در حالی که قیمت هر مترمربع خانه در این محله در سال 98 حدود 25 میلیون تومان بود.

وام مسکن 300 میلیونی بازسازی، شوخی با نوسازان مسکن

چندی پیش محمدحسن علمداری، عضو هیات مدیره بانک مسکن از افزایش وام نوسازی بافت فرسوده برای سازندگان حرفه ای به 300 میلیون تومان در تهران خبر داده بود. او در بخش دیگری از سخنان خود به وام دهی برای بافت فرسوده نیز اشاره نمود و گفت: بانک مسکن در تهران و کلانشهر ها 50 میلیون و در سایر شهر ها 40 میلیون تومان وام بافت فرسوده با سود 9 درصد پرداخت می نماید. با استناد به آنچه در بخش ابتدایی گزارش عنوان شد، هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی 5 تا 6 میلیون تومان تخمین زده شده، بنابراین هزینه بازسازی باید کمتر از آن باشد و به صورت فرض، نصف هزینه ساخت و 2.5 تا 3 میلیون تومان برآورد می گردد.

سازندگان حرفه ای با وام نوسازی بافت فرسوده می توانند 120 مترمربع را بازسازی نمایند. با وجود اینکه وام بازسازی برای امسال 50 میلیون تومان نسبت به سال گذشته افزایش داشته، اما براساس گفته های ایرج رهبر، دبیر انجمن انبوه سازان مسکن استان تهران در اسفند سال گذشته، تنها 3 درصد از بافت فرسوده احیا شده است.

او توضیحات بیشتری نیز داد و گفت: 70 هزار هکتار بافت فرسوده در کشور وجود دارد که 14 هزار هکتار آن در اولویت برنامه های دولت واقع شده است و از این تعداد هم حدود 3 هزارهکتار ضروری است که متاسفانه هیچ کدام از آن ها به مرحله اجرایی نرسیده است. هر چند مشوق های اقتصادی بازسازی بافت فرسوده برای سازندگان حرفه ای افزایش یافت، اما بی ثباتی در بازار مصالح رغبت برای بازسازی توسط سازندگان حرفه ای را کاهش داده است. از سوی دیگر برای بازسازی توسط ساکنان نیز مشکلاتی مانند آنچه برای انبوه سازان است، وجود دارد، اما هزینه های بالای بازسازی نیز اجاره این کار را به ساکنان بافت های فرسوده نمی دهد.

با وجود اینکه برای بازسازی ضروری است کارشناسان محل مورد نظر را ببینند، اما با گشتی در سایت های ارایه دهنده خدمات بازسازی و نوسازی، هزینه اعمال تغییراتی مانند عوض کردن کابینت آشپزخانه، کفپوش، نقاشی ساختمان، ایزوگام، پنجره یوپی وی سی، سیم و کابل برق و... تا 250 میلیون تومان برآورد شده که طبعا اگر خانه مورد نظر، قدیمی تر و فرسوده تر باشد، هزینه بیشتر می گردد. با در نظر دریافت 250 میلیون تومان به عنوان سقف هزینه بازسازی می توان دریافت که وام هایی که به افراد برای نوسازی خانه های شان در بافت های فرسوده داده می گردد، نهایتا جوابگوی ایمن سازی آشپزخانه و تغییر سیستم گرمایشی شوفاژ به جای بخاری است.

گرانی مسکن، معضل همواره پابرجا

گلستان هفتم، 97 متر و 5 سال ساخت متری 8 میلیون و 450 هزار تومان و قیمت کلی 820 میلیون تومان. ساقدوش، 98 متر نوساز متری 6 میلیون و 220 هزارتومان و قیمت کلی 610 میلیون تومان، نگارستان هشتم، 120 متر نوساز متری 8 میلیون و 500 هزار تومان و قیمت کلی یک میلیارد و 20 میلیون تومان این ها بخشی از آگهی های فروش خانه در سال 93 است.

همین محله ها در امسال افزایش قیمتی چند صد درصدی داشته؛ میانگین قیمتی ساقدوش 52 میلیون تومان، گلستان هفتم و نگارستان هشتم نیز 70 میلیون تومان در آگهی های خرید و فروش خانه اعلام شده است. براساس آنچه بانک مرکزی در نیمه فروردین منتشر نموده، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در اسفند 99 نسبت به اسفند 98 افزایش 97.3 درصدی داشته است. این امر نشأت گرفته از تغییرات قیمت مصالح است که آن نیز از بی ثباتی اقتصاد کشور و به خصوص جهش های ارزی تاثیر پذیرفته است. نباید از این نکته غافل شد که اقتصاد در دو سال اخیر بیشتر از آن چیزی که مسوولان گمان می نمایند، دلاریزه شده است.